Liste beyanı nedir?
Liste beyanı, kat irtifakı (veya kat mülkiyeti) kurulurken tapu müdürlüğüne verilen ve her malikin hangi bağımsız bölümden hangi arsa payını aldığını satır satır gösteren belgedir. Parsel üzerindeki her malikin tapudaki hissesi, bağımsız bölümlere dağıtılır; beyan bu dağıtımın dökümüdür ve maliklerce imzalanır.
Belgenin özü tek bir denkliktir: bir malikin bağımsız bölümlerden aldığı payların toplamı, o malikin tapu kaydındaki pay/paydasına birebir eşitolmalıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün kat irtifakı kılavuzu bunu açıkça söyler: verilen hisse ile alınan hisse oranı 1/1 değilse ekranı geçmek mümkün olmaz — işlem tescil edilmez.
Liste beyanının yapısı
Tipik bir liste beyanı tablosunda şu sütunlar bulunur:
| Sütun | İçerik |
|---|---|
| Bağımsız bölüm no | Mimari projedeki sıra numarası |
| Kat / Nitelik | Bulunduğu kat ve niteliği (mesken, dükkân, depo…) |
| Arsa payı | Bölümün parseldeki payı — pay/payda biçiminde |
| Malik | O bölümden pay alan malikin tapudaki yazımıyla adı |
| Malikin hissesi | Malikin o bölümdeki hissesi (tam ise “tam”, değilse iç kesir) |
Bir bağımsız bölümü birden fazla malik paylaşıyorsa bölüm, malik sayısı kadar satırda tekrarlanır. Bu yüzden 75 bağımsız bölümlü bir projenin liste beyanı 250 satırı geçebilir — satır sayısının bölüm sayısından fazla olması hata değildir.
Neden bu kadar çok red yiyor?
Sahada liste beyanlarının reddedilmesinin dört yaygın sebebi vardır:
- Yuvarlama.Paylar m²’den ondalıkla çevrilir, küsürat atılır; toplam tapudaki kesri tutmaz. En sık sebep budur.
- Farklı paydalar. Her bölüm için ayrı payda kullanılınca toplam alınamaz; tüm beyan tek ortak paydaya indirgenmelidir. Ortak payda bütün tapu paydalarının ve bölüm paylarının en küçük ortak katıdır ve büyük projelerde milyonlara ulaşır.
- Malik atlanması.Tapu kaydından bir malik eksik alınır (özellikle çok sayfalı tescil belgelerinde); kalan maliklerin toplamı 1/1’i kapatmaz.
- Ad yazımı farkı. Malik adı tapudaki yazımdan farklı yazılırsa (örn. kısaltma, karakter farkı) eşleştirme yapılamaz.
Adım adım hazırlanışı
- Tapu kaydını alın.Web Tapu’dan “Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı)” raporunu indirin — tüm maliklerin pay/paydası burada.
- Bağımsız bölüm listesini alın. Mimari projenin eki; her bölümün arsa payı burada (pay/payda ya da m²).
- Kontrol edin: maliklerin pay toplamı 1/1 mi? Bölümlerin arsa payı toplamı parsel alanına eşit mi? İkisinden biri tutmuyorsa dağıtıma başlamayın.
- Ortak paydayı belirleyin ve her malikin hedef payını bu paydaya çevirin.
- Dağıtın. Varsa kat karşılığı sözleşmesindeki tahsisleri önce yerleştirin; kalan bölümleri maliklere hedef paylarını dolduracak şekilde paylaştırın.
- Çapraz kontrol yapın. Her malik için satırları toplayın ve tapu kesriyle karşılaştırın: 1/1 eşitliği sağlanmadan beyanı imzaya açmayın.
Elle hesap nerede tıkanır?
Küçük projelerde bu adımlar Excel’le yürütülebilir. Ancak kat karşılığı bir projede — örneğin 41 malik ve 108 bağımsız bölümde — ortak payda yüz milyonu aşabilir, sözleşmeyle tahsis edilen daireler dağıtım serbestliğini kısıtlar ve her malik için kesir toplama işlemi yüzlerce kez tekrarlanır. Ondalık sayıyla çalışan her yaklaşım (Excel dahil) bir yerde yuvarlar; sonuç “99,999…” görünür ama tapu 1/1 ister. Bu sınıf projede kesin kesir aritmetiğiyle çalışan bir araç kullanmak, tercihten çok zorunluluktur.
Sık sorulan sorular
Liste beyanını kim hazırlar?
Uygulamada çoğunlukla işlemi yürüten harita mühendisi veya LİHKAB bürosu hazırlar; mimari projeyi yapan mimarın bağımsız bölüm listesi ile tapudaki malik kayıtları temel alınır. Beyanın altına maliklerin (veya vekillerinin) imzası alınır.
Liste beyanı ile bağımsız bölüm listesi aynı şey mi?
Hayır. Bağımsız bölüm listesi mimari projenin ekidir ve her bölümün katını, niteliğini ve arsa payını gösterir. Liste beyanı ise bunun üzerine malik dağılımını ekler: hangi malik hangi bölümden hangi kesirle pay alıyor. Liste beyanı, bağımsız bölüm listesi olmadan yazılamaz.
Liste beyanında yuvarlama yapılabilir mi?
Hayır — sistem kesir toplamlarını birebir karşılaştırır. Ondalık yuvarlama ile yazılmış paylar, toplamda tapudaki pay/paydayı tutmaz ve işlem “verilen hisse ile alınan hisse oranı 1/1 değildir” uyarısıyla reddedilir. Çözüm, tüm dağıtımı ortak paydalı kesin kesirlerle yapmaktır.
Kaç malik ve kaç bağımsız bölüm için elle hazırlanabilir?
Tek malikli veya 2-3 malikli küçük projelerde elle hazırlamak mümkündür. Kat karşılığı projelerde (onlarca malik, yüzden fazla bağımsız bölüm, sözleşmeyle dağıtılan daireler) ortak payda milyonlara çıkar ve elle hesap pratikte hatasız bitirilemez; bu noktada hesaplama aracı kullanmak gerekir.