Uyarı ne anlama geliyor?
Kat irtifakı kurulurken sistem iki tarafı karşılaştırır: verilen hisse — malikin tapu kaydındaki payı — ile alınan hisse — liste beyanında o malike bağımsız bölümlerden dağıtılan payların toplamı. İki taraf her malik için 1/1 oranında, yani birebir eşit olmak zorundadır. Eşitlik tek bir malikte bile bozuksa işlem ilerlemez.
Kritik nokta şudur: karşılaştırma kesir düzeyinde ve tavizsizdir. “Yaklaşık eşit”, “virgülden sonra iki basamak aynı” gibi bir tolerans yoktur. 167.104.000’de 1 birimlik açık da reddedilir.
Dört tipik sebep
1. Yuvarlama artıkları
m²’den paya çevirimde ondalık kullanılmış, küsürat satır satır atılmış ya da yukarı yuvarlanmıştır. Her satırdaki fark mikroskobiktir ama yüzlerce satırda birikir. Belirtisi: farkın birçok malike küçük miktarlarda dağılmasıdır.
2. Ortak payda kurulamaması
Bölümler farklı paydalarla yazılmış, toplama aşamasında paydalar eşitlenirken hata yapılmıştır. Tapu paydaları da çoğu zaman birbirinden farklıdır (373, 3730, 26110, 477440 gibi); hepsinin ortak katı elle bulunması zor bir sayıdır.
3. Malik atlanması
Çok sayfalı tapu tescil belgelerinde bir malik gözden kaçar — özellikle uzun m² sütununun pay/payda sütununa taştığı satırlarda. Belirtisi: maliklerin tapu payları toplamının daha en başta 1/1’i kapatmamasıdır.
4. Sözleşme tahsislerinin hedefi aşması
Kat karşılığı projelerde bazı daireler sözleşmeyle belirli maliklere tahsis edilir. Bir malike sözleşmeyle verilen dairelerin payı, malikin tapudaki hakkını aşıyorsa hiçbir dağıtım denkliği kurtaramaz; sözleşme tablosunun kendisi hatalıdır.
Hatayı sistemli şekilde bulmak
- Maliklerin tapu payları toplamını alın → 1/1 değilse tapu okumasına dönün.
- Bölümlerin arsa payları toplamını alın → parseli kapatmıyorsa bağımsız bölüm listesine dönün.
- Her malik için “alınan” toplamı hesaplayıp tapu kesriyle karşılaştırın; farkı malik bazında listeleyin.
- Farklı malik tek ise satırlarını inceleyin; fark yaygınsa çevirimi kesirle baştan yapın.
Kalıcı çözüm
Bu hatanın kalıcı çözümü kontrol değil, yöntem değişikliğidir: çevirim ve dağıtım hiçbir aşamada ondalığa düşmeden, tam sayı pay/payda üzerinde yapılır. İrtifakplus tam bunu yapar — tapu tescil PDF’inden malikleri yazımıyla okur, OKEK’le tek ortak payda kurar, sözleşme tahsislerini yerleştirip kalanı tam sayı biriminde dağıtır ve sonuç ekranında her malik için “tapuya eşit” kontrolünü isim isim gösterir. 41 malik, 108 bağımsız bölümlü gerçek bir projede 41/41 eşitlik saniyeler içinde doğrulanır.
Sık sorulan sorular
Bu uyarı işlemi tamamen durdurur mu?
Evet. TKGM’nin kat irtifakı kılavuzundaki ifadeyle, verilen hisse ile alınan hisse oranı 1/1 olmadan ekranı geçmek mümkün olmayacaktır. Uyarı bilgilendirme değil engeldir; dağıtım düzeltilmeden tescil yapılamaz.
Hata hangi malikte, nasıl bulurum?
Her malik için liste beyanındaki satırları ortak paydada toplayın ve tapu kesriyle karşılaştırın. Fark tek malikte ise o malikin satırlarında yazım/kesir hatası vardır; fark birçok malike dağılmışsa sebep büyük olasılıkla yuvarlamadır; toplam sistematik olarak eksikse tapudan bir malik atlanmış olabilir.
Paydaları büyütmek sorunu çözer mi?
Tek başına çözmez. Payda ne kadar büyürse büyüsün, paylar ondalık çevirimle (yuvarlanarak) yazıldıysa açık kapanmaz. Çözüm payda büyütmek değil, dağıtımı baştan sona kesir aritmetiğiyle yapmak ve son birime kadar tam kapatmaktır.
İrtifakplus bu hatayı nasıl engelliyor?
Motor ondalık sayı kullanmaz: tüm paylar tam sayı pay/payda olarak tutulur, ortak payda OKEK ile kurulur, dağıtım tam sayı biriminde yapılır ve her malik için “aldıklarının toplamı = tapu kesri” eşitliği tek tek doğrulanır. Eşitlemeyen tek malik varsa sonuç ekranı bunu isim isim gösterir.