Süreç bir bakışta
Kat irtifakı, arsa üzerinde bütün paydaşların istemiyle kurulur ve tapu siciline tescil edilir (KMK m.14). Aşağıdaki altı adımın sırası önemlidir: her adım bir öncekinin çıktısını kullanır, atlanan adım sonraki adımı geri döndürür.
| # | Adım | Nerede | Çıktı |
|---|---|---|---|
| 1 | Mimari projenin onaylanması | Belediye / ilgili idare | Onaylı proje, kesinleşmiş bağımsız bölüm numaraları |
| 2 | Bağımsız bölüm listesi | Proje müellifi | Her bölümün nitelik, alan ve arsa payı |
| 3 | Tapu kaydının çekilmesi | Web Tapu | Aktif malikler, pay/paydalar, varsa iştirak grupları |
| 4 | Liste beyanının hazırlanması | Mühendis / LİHKAB bürosu | Kim hangi bölümden ne kadar pay alıyor — tapuya birebir eşit |
| 5 | Yönetim planının imzalanması | Malikler | Tarihli, bütün maliklerce imzalı metin |
| 6 | Tapu başvurusu ve tescil | Tapu müdürlüğü | Resmî senet, kat irtifaklı tapu |
Başvuru günü ne oluyor?
- Randevu.Web Tapu üzerinden veya Alo 181’den, taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne alınır.
- İstem. Malik veya bütün paydaşlar (ya da yetkili vekilleri) hazır bulunur, kat irtifakı kurulmasını ister.
- Evrak kontrolü. Müdürlük proje, bağımsız bölüm listesi, liste beyanı ve yönetim planını inceler; beyandaki payları tapu kaydıyla karşılaştırır.
- Harç ve döner sermaye. Tahakkuk ettirilir ve ödenir. Tutarlar her yıl değiştiği için güncel rakamı müdürlükten ya da resmî tarifeden teyit edin.
- Resmî senet ve imza. Metin okunur, taraflarca imzalanır.
- Tescil. Her bağımsız bölüm, kendi arsa payıyla ayrı bir tapu kaydına kavuşur.
Dosyayı geri döndüren şey
Uygulamada evrakın idari kısmı bir günde toplanır. Süreci uzatan tek şey neredeyse her zaman hesabın kendisidir: maliklerin aldığı payların toplamı tapudaki kesirlerine birebir eşit değilse işlem geçmez. Ekranda gördüğünüz uyarı, eksik kalan payı 2/23168546 gibi bir kesir olarak söyler — yani hatanın büyüklüğünü değil, yalnız var olduğunu.
Başvurudan önce üç kontrol
- Malik toplamı: tapudaki bütün maliklerin pay/payda toplamı 1/1 mi?
- Bölüm toplamı: bağımsız bölüm listesindeki arsa payları parseli tam kapatıyor mu?
- Çapraz eşitlik: her malikin aldığı payların toplamı, tapudaki kesrine birebir eşit mi?
Bu üçü sağlanmadan verilen dosya geri döner. Üçünü elle doğrulamak, 40 malikli bir projede saatler alır ve tam da bu yüzden İrtifakplus’ı yazdık: hesap kesin kesirlerle yapılır, her malik için “tapuya eşit” kontrolü isim isim gösterilir.
Tescil sonrası: kat mülkiyetine geçiş
Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Arsa payları kuruluşta doğru dağıtıldıysa geçişte pay değişmez. Tersi de doğru: kuruluştaki hata geçişte de taşınır ve o aşamada düzeltmek, bütün maliklerin katılımını gerektirdiği için çok daha zordur.
Sık sorulan sorular
Kat irtifakı başvurusu nereye yapılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne yapılır. Randevu Web Tapu üzerinden ya da Alo 181 hattından alınır. Belediyeye değil tapuya başvurulur; belediyenin işi bu aşamadan önce biter — mimari projeyi o onaylar.
Başvuruyu kim yapabilir?
Arsanın maliki; paylı mülkiyet varsa BÜTÜN paydaşların istemi gerekir (KMK m.14). Paydaşlardan biri gelemiyorsa noterden vekâlet verir; vekâletnamede kat irtifakı kurma yetkisinin açıkça yazması gerekir. Müteahhit, kat karşılığı sözleşme tek başına yetki vermiyorsa malik yerine istemde bulunamaz.
Kat irtifakı için yapı kullanma izni (iskân) gerekir mi?
Hayır. Kat irtifakı zaten yapı tamamlanmadan kurulur; iskân belgesi kat MÜLKİYETİ aşamasında aranır. Kat irtifakında istenen çekirdek belgeler onaylı mimari proje, bağımsız bölüm listesi, liste beyanı ve yönetim planıdır.
İşlem ne kadar sürer?
Evrak eksiksiz ve hesap doğruysa tescil genellikle aynı gün ya da birkaç iş günü içinde tamamlanır. Süreyi uzatan şey neredeyse hiçbir zaman tapu müdürlüğü değil, geri dönen liste beyanıdır: pay toplamı tutmayan dosya düzeltilip yeniden verilene kadar bekler.
Başvuru neden reddedilir?
En sık sebep hisse eşitsizliğidir: maliklerin aldığı payların toplamı tapudaki kesirlerine birebir eşit değilse sistem işlemi geçirmez. Diğerleri: eksik malik imzası, projeyle uyuşmayan bağımsız bölüm numarası, malik adının tapudakinden farklı yazılması ve imzasız/tarihsiz yönetim planı.