Arsa payı nedir?
Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bir parselde her bağımsız bölüme tahsis edilen, pay/paydabiçiminde yazılan ortak mülkiyet hissesidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu pay, bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak kurulur ve kuruluşta yapılan hata, sonradan düzeltme davasına konu olabilir.
m²’den pay/paydaya çevirim
Mimari projedeki bağımsız bölüm listesi payları çoğu zaman m² cinsinden verir. Tapu ise kesir ister. Yerleşik teamül şudur:
Bu çevirim kâğıt üstünde basittir; sorun iki yerde çıkar. Birincisi, mimari alan ile tapu alanı farklı olabilir (örn. mimari liste 3.729,66 m², tapu 3.730,00 m² der). Oranları tek tek çevirip yuvarlarsanız toplam parselden kaçar. İkincisi, ondalıklı m² değerleri çarpılıp yuvarlandığında küsürat birikir: 108 bölümde her birinden yarım birim kaçarsa toplamda 54 birim açık oluşur ve o açığı sistem affetmez.
Doğru yöntem: kesirle çalış, en sona kadar yuvarlama
- Önce toplamları doğrula. Maliklerin tapu payları toplamı 1/1 mi? Bölümlerin m² toplamı parsel alanına eşit mi? Girdi yanlışsa hiçbir dağıtım doğru çıkmaz.
- Tek ortak payda kur. Tüm tapu paydalarının ve bölüm paylarının en küçük ortak katını (OKEK) alın; her malikin hedef payını ve her bölümün arsa payını bu paydaya çevirin. Büyük projelerde bu sayı yüz milyonu aşar — normaldir.
- Dağıtımı tam sayı biriminde yapın. Ortak paydaya çevrilmiş paylar tam sayıdır; tam sayılar yuvarlanmaz. Kalan birimler (küsürat kaçınılmazsa) en büyük kalana öncelik veren bir kuralla — Hamilton/largest remainder yöntemi — dağıtılır ki toplam daima tam kapansın.
- Çapraz kontrol. Bölüm bazında: hisselerin toplamı bölümün arsa payına eşit mi? Malik bazında: aldığı hisselerin toplamı tapu kesrine eşit mi? İki yönden de kapanmayan dağıtım teslim edilmez.
Somut mini örnek
100 m² parsel, üç daire: 33,33 + 33,33 + 33,34 m². Ondalıkla çevirip “333/1000” diye yazarsanız toplam 1000’i kapatmaz (333+333+334 = 1000 görünür ama gerçek m² değerleri 1/3’lere eşit değilse malik hedefleri tutmaz). Kesirle çalışırsanız: payda 1.000.000, paylar 333.300 + 333.300 + 333.400 = 1.000.000 — toplam birebir kapanır ve her payın m² karşılığı görünür kalır. Ölçek büyüdükçe fark dramatikleşir: gerçek bir kat karşılığı projesinde ortak payda 167.104.000 olabilir ve 41 malikin her birinin toplamı tapu kesrine birebir eşitlenmek zorundadır.
Excel neden yetmez?
Excel ondalık (çift duyarlıklı) sayıyla çalışır; 1/3 gibi kesirleri tam tutamaz ve büyük paydalarda son basamakları sessizce yuvarlar. Küçük projede fark görünmez; payda milyonları aşınca toplam “bir birim eksik”çıkar ve hatayı hangi satırın ürettiğini bulmak saatler alır. Kesin sonuç, ancak kesir aritmetiğiyle (pay ve payda tam sayı olarak) hesaplanırsa garanti edilir — İrtifakplus’ın motoru bu yüzden ondalık sayı hiç kullanmaz.
Sık sorulan sorular
Arsa payı neye göre belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.3’e göre arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle ORANTILI olarak tahsis edilir. Uygulamada bu çoğunlukla proje müellifinin bağımsız bölüm listesindeki m² değerleriyle kurulur; salt yüzölçümü değil değer esastır, ancak değer takdiri projede m² üzerinden oranlanmışsa dağıtım da o oranı izler.
Payda ne seçilmeli?
Yerleşik teamül, paydayı parsel yüzölçümünün 10.000 katı almaktır: 3.729,66 m² parselde payda 37.296.600 olur ve her bölümün payı m² değerinin 10.000 katıdır. Bu, payların m² karşılığını görünür kılar. Zorunlu değildir; önemli olan tüm bölümlerin aynı paydayı kullanması ve pay toplamının paydaya tam eşit olmasıdır.
Arsa payları toplamı neye eşit olmalı?
Bütün bağımsız bölümlerin arsa payları toplamı, parselin tamamına — yani 1/1’e — tam eşit olmalıdır. Payda parsel alanı üzerinden kurulduysa pay toplamı paydaya eşit çıkmalıdır. 1 birim bile eksik ya da fazla olursa tescil aşamasında işlem geri döner.
Arsa payı sonradan düzeltilebilir mi?
Evet. KMK m.3 uyarınca arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı kurulmamışsa her kat maliki arsa payının düzeltilmesi davası açabilir. Bu da kuruluş aşamasında dağıtımı doğru yapmanın önemini artırır: hatalı pay, yıllar sonra dava konusu olur.