Tanım
Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yapılacak veya yapılmakta olan bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandığında kat mülkiyetine geçmek üzere arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Bina henüz bitmemişken her daireye, dükkâna tapuda bir kimlik kazandırır: 5 numaralı mesken, 858.600/37.296.600 arsa paylı, şu malike ait.
Kat mülkiyetinden tek farkı zamandır: kat irtifakı inşaat aşamasının, kat mülkiyeti tamamlanmış yapının rejimidir. Yapı kullanma izni (iskân) alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir; arsa payları değişmeden taşınır.
Neden kurulur?
- Satış: inşaat bitmeden daire satabilmek için bağımsız bölümün tapuda tanımlı olması gerekir.
- Kredi/ipotek: banka, krediye konu bölümün üzerine ipotek koyabilmelidir.
- Kat karşılığı paylaşım: arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki daire dağılımı ancak kat irtifakıyla tapuya işlenir.
Kuruluş süreci
- Onaylı mimari proje — belediye/ilgili idare onaylı proje ve ekindeki bağımsız bölüm listesi hazırlanır.
- Arsa payı dağıtımı — her bağımsız bölüme, değeriyle orantılı bir pay/payda tahsis edilir; bölümlerin toplamı parseli tam kapatmalıdır.
- Liste beyanı — hangi malikin hangi bölümden ne pay aldığı kesirlerle yazılır; her malikin toplamı tapudaki hissesine birebir (1/1) eşit olmak zorundadır. Süreçteki en teknik ve en çok red yiyen adım budur.
- Diğer belgeler — yönetim planı, vaziyet planı ve müdürlüğün istediği diğer evrak tamamlanır (ayrıntılı liste için belgeler rehberine bakın).
- Başvuru ve tescil — istem tapu müdürlüğüne iletilir; kontrol geçerse kat irtifakı bağımsız bölümler üzerinde tescil edilir ve her bölüm ayrı tapu kaydı kazanır.
Kat irtifakı vs. kat mülkiyeti
| Kat irtifakı | Kat mülkiyeti | |
|---|---|---|
| Yapı durumu | Yapılacak / yapılmakta | Tamamlanmış (iskânlı) |
| Dayanak | Onaylı proje + liste beyanı | Yapı kullanma izni |
| Arsa payı | Kuruluşta dağıtılır | İrtifaktan aynen taşınır |
| Satış/ipotek | Mümkün | Mümkün |
Sık sorulan sorular
Kat irtifakı zorunlu mu?
Tek malikli ve krediye/satışa konu olmayan bir yapıda beklenebilir; ancak inşaat halindeyken bağımsız bölüm satışı, konut kredisi ve kat karşılığı paylaşım kat irtifakı kurulmasını fiilen zorunlu kılar. Banka, üzerine ipotek koyacağı bağımsız bölümün tapuda tanımlı olmasını ister.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl olur?
Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındığında kat irtifakı, KMK’daki düzenleme uyarınca yapı kullanma iznine dayalı olarak kat mülkiyetine çevrilir. Arsa payları kuruluşta doğru dağıtıldıysa geçişte pay değişmez; kuruluş hatası geçişte de taşınır.
Kat irtifaklı tapu güvenli mi?
Kat irtifaklı tapu, arsa payına bağlı gerçek bir ayni haktır ve alım-satıma, ipoteğe konu olur. Riski tapunun kendisinde değil, yapının iskân alıp alamayacağında aramak gerekir: projeye aykırı yapı iskân alamaz ve kat mülkiyetine geçemez.
Arsa payları kat irtifakında nasıl belirlenir?
KMK m.3 uyarınca bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak, proje müellifinin bağımsız bölüm listesi üzerinden belirlenir; her malikin aldığı payların toplamı tapudaki hissesine birebir eşit olmak zorundadır. Ayrıntı için arsa payı hesaplama rehberimize bakın.