Yönetim planı nedir?
Yönetim planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28’e göre ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen belgedir. Kanunun kendi ifadesiyle bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Kritik olan şu: yönetim planı yalnız onu imzalayanları değil, o bağımsız bölümleri sonradan satın alacak herkesi de bağlar. Bugün imzalanan metin, on yıl sonra daireyi alan kişinin de kuralı olur. Bu yüzden “nasılsa matbu, geçiştirelim” diye bakılacak bir evrak değildir.
Kat irtifakında neden isteniyor?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapıda kurulur (KMK m.14). Tapu müdürlüğüne verilecek istem ekinde onaylı mimari proje ve yönetim planı bulunur. Yapı kullanma izin belgesi bu aşamada aranmaz — kat mülkiyetinden farkı budur — ama yönetim planı her iki aşamada da istenir.
Pratik sonuç: kat irtifakı aşamasında imzalanan yönetim planı, iskân alınıp kat mülkiyetine geçilirken yeniden düzenlenmez, aynen taşınır. Yani binanın kuralları daha temel atılmadan yazılmış olur.
Madde iskeleti: ne yazılır, atlanırsa ne olur
Kanun tek tek madde başlığı saymaz; “yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekli, yönetici ve denetçi ücreti ve yönetime ait diğer hususlar” der. Uygulamada oturmuş iskelet şudur:
| Bölüm | Ne yazılır | Atlanırsa |
|---|---|---|
| Kapsam ve taraflar | Ada/parsel, blok sayısı, bağımsız bölüm adedi, planın bağlayıcılığı | Hangi taşınmaza ait olduğu tartışmalı hale gelir |
| Kullanım amacı | Mesken, dükkân, büro ayrımı; meskenin işyeri olarak kullanılıp kullanılamayacağı | Daireye işyeri açılmasına itiraz dayanaksız kalır |
| Ortak yerler | Giriş, merdiven, asansör, sığınak, otopark, bahçe; varsa eklentiler | Otopark ve bahçe kullanımı en çok kavga çıkan başlıktır |
| Gider paylaşımı | Hangi giderin eşit, hangisinin arsa payı oranında paylaşılacağı; avans usulü | Aidat tahsili zorlaşır, icra takibinde dayanak zayıflar |
| Yönetici ve denetçi | Seçim usulü, görev süresi, ücret, yetki sınırları | Yönetici atanması her yıl ihtilaf konusu olur |
| Kat malikleri kurulu | Olağan toplantı zamanı, çağrı usulü, karar defteri | Çağrının usulsüzlüğü alınan kararları sakatlar |
| Yasaklar ve yükümlülükler | Gürültü, evcil hayvan, cephe/balkon değişikliği, tabela | Cepheyi bozan tadilata müdahale zemini kalmaz |
| Değişiklik ve yürürlük | 4/5 yeter sayısı, tarih, bütün maliklerin imzası | İmzasız veya tarihsiz plan tapuda kabul edilmez |
İmza, tarih ve tapuya verilmesi
- Metin bütün maliklerce imzalanır. Paydaşlardan biri vekille temsil ediliyorsa vekâletnamede yetki açıkça yazmalıdır.
- Tarih atılır. Tarihsiz metin, hangi sürümün geçerli olduğunu tartışmalı bırakır.
- Kat irtifakı istemiyle birlikte tapu müdürlüğüne verilir; tescille birlikte tapu sicilinin bağlantılı belgesi haline gelir ve maliklerin haleflerini de bağlar.
Sık yapılan dört hata
- Projeyle çelişen ortak yer tanımı.Planda “otopark ortak alandır” yazarken projede otoparkın eklenti olarak bağımsız bölüme bağlanmış olması. Proje ne diyorsa plan onu tekrar etmelidir.
- Kanuna aykırı yeter sayısı. Emredici hükümlere aykırı karar/toplantı yeter sayıları yazmak. Bu maddeler geçersizdir, uygulanmaz.
- Eksik imza. Paydaşlardan birinin imzası alınmadan dosyanın verilmesi. Kat irtifakı bütün paydaşların istemine bağlıdır.
- Gider paylaşımının belirsiz bırakılması.“Giderler kanuna göre paylaşılır” demek teknik olarak yanlış değildir ama asansör, ısıtma ve otopark gibi kalemlerde ihtilafı büyütür.
Yönetim planı ile liste beyanı karıştırılmasın
İkisi de aynı dosyada verilir ama işleri tamamen farklıdır. Yönetim planı binanın nasıl kullanılacağını düzenler; liste beyanı arsa paylarının kime nasıl dağıtıldığını gösterir. Yönetim planındaki bir eksik ileride ihtilaf doğurur; liste beyanındaki bir eksik dosyayı 1/1 tutmadığı için daha tapuda geri döndürür.
Sık sorulan sorular
Yönetim planı zorunlu mu?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.12/b uyarınca kat mülkiyeti kurulurken yönetim planı verilmesi zorunludur; m.14 gereği kat irtifakı kurulurken de aynı belge istenir. Yönetim planı olmadan tescil istemi tamamlanmaz.
Yönetim planını kim imzalar?
Kat mülkiyetini veya kat irtifakını kuran malik ya da bütün paydaşlar imzalar. Tek malik varsa tek imza yeterlidir. Paydaşlardan biri vekille temsil ediliyorsa vekâletnamede bu yetkinin bulunması gerekir. Eksik imzalı yönetim planı, dosyanın en sık geri dönme sebeplerinden biridir.
Yönetim planı sonradan değiştirilebilir mi?
Değiştirilebilir; ancak KMK m.28 uyarınca değişiklik için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Bu, olağan kat malikleri kurulu çoğunluğundan ağır bir yeter sayıdır — planı baştan doğru kurmak, sonradan değiştirmekten çok daha kolaydır.
Matbu (hazır) yönetim planı kullanılabilir mi?
Kullanılabilir ve uygulamada yaygındır, ama olduğu gibi kopyalamak risklidir: hazır metinler çoğu zaman tek bloklu konut varsayar. Projenizde dükkân, birden çok blok, ortak otopark ya da site ölçeğinde ortak alan varsa metni projeye uyarlamadan imzalatmayın.
Yönetim planı kanuna aykırı madde içerirse ne olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı madde, yönetim planında yazsa bile geçersizdir; o konuda kanun hükmü uygulanır. Bu yüzden karar ve toplantı yeter sayılarını kanundan farklı yazmak, plana güvenen malikleri yanıltmaktan başka işe yaramaz.